魔方生活服务集团是中国首家连锁集中式长租公寓运营商,致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台,为都市白领提供长期独立居住的解决方案。魔方公寓从2009年起步,如今已经成为行业内开业规模最大,经营时间最长的集中式长租公寓品牌。
魔方生活之所以发展成为集中式长租公寓领航者,魔方生活的优势主要体现在以下几点:
1,魔方生活是中国行业领先且发展迅速的独立集中式长租公寓服务平台
截至2022年6月30日,魔方生活服务在国内26座城市的394个门店拥有76190套在管公寓,其中约63.8%位于一线城市,约65.7%为其直营公寓,即公司收入与盈利大部分来自一线城市业务布局及直营公寓。这意味着公司整体业务具备坚实的基础。另外,从品牌知名度和客户满意度来看,魔方生活旗下的魔方公寓在中国集中式长租公寓品牌中均位居第一,尤其在居住体验及平台稳定性这两项指标上面,魔方生活在集中式长租公寓领域中排名最高。
2,魔方生活是高增长行业内具有领先市场位置的行业整合者
2017年至2021年,中国集中式长租公寓市场规模从144亿人民币持续增长至449亿,期间增长幅度和复合增速分别为211%、32.8%,该增长虽然令人满意,但行业格局依然处于较为分散的状态,根据在运营公寓数量来衡量,行业内规模最大的前五位参与者的市场份额只有15.8%。自2020年以来,凭借自身较高的品牌知名度、卓越的运营效率以及广泛的布局网络,公司成功把握难得的整合机会,一举成为业内最活跃的收购者,截至2021年底累计完成了总价值约13亿人民币的10项交易。
3,维持市场领先的运营效率,背靠技术能力驱动
公司每套可用公寓收入在国内五大集中式长租公寓运营商中排名最高;公司行政开支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%,并在2022年6月30日进一步降低至12.3%;公司盈利能力也在不断提升,据招股书所示,公司经调整EBITDA利润率从2019年的2.3%提升至2021年的18.2%,并在在2022年6月30日进一步提升至18.6%。得益于以上出色的表现,公司的运营效率充分提升。值得一提的是,魔方生活所展现的卓越运营效率得益于其所拥有的关键技术基础设施及能力,包括OMS系统、大数据驱动决策程序、物联网平台等,这一点与其他同业竞争者有着显著差异。公司展现出的数字化、智能化技术及平台赋能优势,让笔者看到该公司已经为未来的规模化竞争和持续扩张做好了较为充分的准备。
4,强劲增长势能及高质量的基本面表现
魔方生活的收入从2019年的9.5亿增长至2021年的14.7亿,净利润从2019年的6355万增加至2.95亿,分别对应的复合增长率为24.7%及115.6%,而经调整的EBITDA期间复合增长率约为252.9%。从财务表现来看,公司盈利增长速度高于收入增长速度,主要是经营杠杆在发挥作用,即毛利率的改善、月均租金和平均入住率的高位稳定,以及运营效率释放所带来的,公司毛利率从2019年的85.4%提升至2021年的86.1%,其旗下针对白领、蓝领的公寓品牌平均入住率在2021年底分别维持在87%、85%,单位月均租金分别为3025元和3629元。正如上述,公司行政开支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%,体现出公司实现了持续的降本增益,在运营管理方面做出了不懈的努力。
相较于分散式公寓,作为国内集中式长租公寓的领导者,魔方生活利用已经跑通跑顺的“直营管理+加盟管理/第三方委托”平台模式,让我们相信,魔方生活的价值远不止当下,还有可预见的宽广未来。
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